Visie op Plein 13 en Mazairac locatie

Een stedenbouwkundige visie voor Plein 13 en Mazairac locatie voorkomt een herhaling van ad hoc plannen. Het geeft omwonenden ook de kans om mee te denken, zodat een gedragen visie wordt ontwikkeld. Raadslid Maarten van 't Hof stelt hierover vragen aan het college.

Brief

Aan het College van B & W
Postbus 35
4600 AA Bergen op Zoom

Bergen op Zoom, 11 mei 2021

Betreft: Gebiedsontwikkeling rond Plein 13, inclusief Mazairac locatie

Geacht College,

Begin dit jaar kwam via de pers naar buiten dat er vergevorderde plannen zijn voor de Mazairac locatie. Dat was voor velen een schok. Een gebouw met een woontoren van circa 40 meter hoog. Daarna is er het nodige gebeurd. Er zijn weer gesprekken met de omgeving geweest. Enkele daarvan hebben wij bijgewoond.

In de afgelopen maanden zijn ook een aantal zaken geduid waarover wij nadere informatie willen. Ons gaat het vooral om het aspect visie en dat de raad in deze niet - en nog steeds niet - is geconsulteerd op gebied van gebiedsvisie, terwijl dat een van de functies en bevoegdheden van de raad is.

Wij vinden het belangrijk dat er voor dit gebied een degelijke stedenbouwkundige visie komt, goedgekeurd door de raad en na consultatie van alle belanghebbenden. Dit maakt een consistente en stedenbouwkundig doordachte invulling mogelijk van dit gebied. Ook komt daarmee de regie in handen van de gemeente. Voor de projectontwikkelaars die hier uitwerking aan kunnen geven, is er duidelijkheid over waar zij hun energie en geld aan besteden en is de kans op onverwachte discussies minimaal. Immers, de bij dit proces behorende participatie is uitgebreid aan de orde geweest. Dit zal de aantrekkelijkheid voor projectontwikkelaars enorm kunnen bevorderen. Zij hoeven niet 2,5 jaar bezig te zijn met allerlei activiteiten om hun plannen goedgekeurd te krijgen. Voor het gemeentelijke apparaat dat het traject zou moeten begeleiden kan dit ook de belasting verminderen.

De raad heeft een kader stellende rol. Door de uitgangspunten van de herontwikkeling van dit gebied niet door de raad te laten vaststellen moet teruggegrepen worden op uitgangspunten van relatief lang geleden. Uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld dat er kantoren moeten worden gebouwd, zijn zeer achterhaald.

Ook dient onzes inziens de raad aan te geven wat voor soort ontwikkelingen hier wenselijk zijn. Welke mix van woningen en bedrijvigheid gewenst zijn. Wat op nu en op langere termijn gedaan moet worden met gebouwen die niet meer hun huidige functie kunnen houden. Hoe passen deze in dit gebied en passen ze eigenlijk sowieso nog wel? Kortom een gebiedsvisie is voor een goede en passende ontwikkeling volgens ons onontbeerlijk.

De gebiedsvisie die wij wenselijk achten mag een periode van vele tientallen jaren bestrijken, waarbij overigens periodieke bijstelling op basis van veranderende omstandigheden en inzichten zeker ingebouwd moet zijn. Langetermijnvisie geeft ook de mogelijkheid om bijvoorbeeld als een gebouw in dit gebied over 10 jaar aan zijn einde is gekomen al tijdig te weten wat daar de uitgangspunten voor herontwikkeling zullen zijn.

Omdat er al ontwikkelingen gaande zijn en ook vanwege de woningnood langdurige vertraging niet wenselijk is, zou het te overwegen zijn om een raam visie in korte tijd samen te stellen en vervolgens zo snel mogelijk hier verder invulling aan te geven. Dan kan echter al wel binnen dit kader aan ontwikkelingen worden gewerkt.

Een dergelijk samengestelde visie geeft de inwoners van onze gemeente de kans om mee te denken. Omwonenden kunnen daarmee voor het hele gebied hun inbreng geven. Dan is het voor hen niet noodzakelijk om zich keer op keer bezig te moeten houden met weer een deelontwikkeling.

Ook het aanzien van de stad kan hiermee onderwerp worden van een bredere discussie. Vanuit efficiëntie heeft het vaststellen van een dergelijke visie op termijn ook voordelen. Het opstellen van de visie zal ambtelijke capaciteit vragen. Echter, op termijn zal het juist veel minder inzet van de ambtelijke staf vragen. Immers we gaan ervanuit dat de uitgangspunten duidelijk zijn en niet steeds opnieuw bediscussieerd behoeven te worden. Ook is daarmee geen uitgebreide begeleiding van de participatie nodig.

Los hiervan hebben wij begrepen dat er een buitengewone bijdrage van de ontwikkelaar van de Mazairac locatie wordt gevraagd. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij hierdoor werd verrast. Hij heeft hier bij de overwegingen om het terrein te kopen geen rekening mee gehouden. Hij hield rekening met in Nederland gebruikelijke bijdragen aan de omgeving, niet een extra bijdrage om een complete weg te renoveren.

Deze kosten dienen terugverdiend te worden en heeft daardoor sterke invloed op het te bouwen bouwvolume en op de prijs van de appartementen. De hoogte van bijna 40 meter op deze locatie, het onderdeel dat de meeste discussie opriep, lijkt een direct gevolg van deze gemeentelijke eis tot meebetalen.

Tevens hebben wij vragen in hoeverre het belang van de gemeente om een stuk weg, de Erasmuslaan, gerenoveerd te krijgen een objectieve beoordeling van de plannen nog mogelijk maakt. De gemeente krijgt hiermee een direct belang bij het goedkeuren van plannen en worden de belangen van omwonenden dan mogelijk minder in de balans gebracht dan zonder dit belang.

Conform artikel 36 van het reglement van orde stellen we u de volgende vragen:

1. Bent u met ons van mening dat de omgeving van Plein 13 (in ruime zin gezien), steden­bouwkundig gezien sterk aan evaluatie toe is en dat een algemeen stedenbouwkundig langetermijnplan aan de orde is? Zeker ook gezien de vorige visie totaal niet meer up-to-date is.
2. In de presentaties is gebleken dat al in het eerste kwartaal van 2019 bij de gemeente bekend is geworden dat er plannen zijn voor deze locatie en dat er met de gemeente gesproken wordt over ontwikkeling. Waarom is deze ontwikkeling niet aan de raad voorgelegd om de mening van de raad te toetsen? Waarom is toen niet besloten om een stedenbouwkundige visie over het gehele gebied te ontwikkelen?
3. Bent u met ons van mening dat de huidige plannen van o.a. de Mazairac locatie sterk stedenbouwkundig bepalend zijn voor de totale ontwikkeling van dit gebied en voor de uitstraling van deze zuidelijke/zuidoostelijke poort tot onze binnenstad. Zo ja, welke stedenbouwkundige uitgangspunten liggen aan de ontwikkeling van dit gebied ten grondslag? En is hiermee rekening gehouden met de geschetste uitstraling naar dit gebied?
4. Het lijkt erop dat er meer plannen zijn in dit gebied. Kennelijk wil men de ontwikkelingen binnen de bestaande bestemmingsplannen laten vallen. Welke inspanningen en voorwaarden zijn er om dit steden­bouwkundig op elkaar te laten sluiten en op welke wijze bent u voornemens om de raad hier als kader stellend orgaan bij betrokken? Is in deze het beschikbare bestemmingsplan nog wel toereikend?
5. Het maken van een dergelijke visie kan tot op verschillende detail niveaus. Wat zeker niet gewenst is, is om hier een on­aanvaardbare vertraging in bouwen van de zo noodzakelijke woningen te krijgen. Welke oplossingen ziet u om de raad mee te nemen met een richting gevende visie, zonder dat dit gelijk een enorme vertraging geeft in de ontwikkeling, daarbij ook meenemen dat juist een beschikbare visie later in het ontwikkelen van dit gebied juist tijdbesparing kan geven?
6. Uit opmerkingen van de ontwikkelaar van het Mazairac terrein hebben wij geconcludeerd dat deze bij aanvang rekening heeft gehouden met gebruikelijke financiële bijdragen aan de omgeving. Echter, in dit geval is er een beduidende afwijking van wat in Nederland gebruikelijk is. Dit heeft grote invloed op onder andere het benodigd bouwvolume om tot acceptabel betaalbaarheidsniveau te komen. Graag horen wij wat exact de afwijkingen zijn van de landelijke gemiddelden en welk motivatie het college voor deze keuze heeft.
7. Tevens werd op 15 april gemeld dat de (leegstaande) kantoren rondom Plein XIII de bestemming "wonen" zullen krijgen. Zoals tijdens de dialoogavond van 12 april duidelijk werd, is er behoefte aan studenten­huisvesting als we de "hoofdstad agrarische zaken van ZuidWest Nederland" willen worden. Zijn de leegstaande kantoren (mede) hiervoor bestemd? Welk tijdspad heeft u hierbij?
8. Het is gebleken dat eerst de beoordeling van de plannen negatief was en dat hier de geplande hoogte een belangrijke factor was. Het verbaast ons dat in latere beoordeling dit kennelijk minder speelde. Een uit­gebreide toelichting over de verschillende beoordelingen is gewenst en zouden wij graag ter beschikking krijgen.
9. Wij zijn afhankelijk van projectontwikkelaars die op verantwoorde wijze projecten oppakken. Hoe ziet u de regierol over gebiedsontwikkeling van de gemeente en raad?
10. Bent u met ons van mening dat een duidelijke stedenbouwkundige visie zekerheid geeft aan ontwikkelaars dat zij binnen de hierin vastgelegde uitgangs­punten vrij kunnen ontwikkelen en dat dit hun meer ruimte biedt om zonder verdere belemmeringen te ontwikkelen?
11. Bent u met ons van mening dat door een goed vooraf samengestelde steden­bouwkundige visie de bewoners van dit gebied een veel beter gegarandeerde participatie in de plannen kunnen krijgen en dat dit ook het aantal discussies kan bundelen tot participatie inspanning rond de raamplannen en voorkomt dat voor elke ontwikkeling langdurige participatie inspanningen nodig zijn?

Met vriendelijke groet,

Maarten van 't Hof
Raadslid